日本：リートを通じた安定的な資金調達
日本の大規模複合開発が成功を収めている背景には、リート（REITs、リート投資法人）を通じた資金調達が重要な役割を果たしてきました。日本の大手デベロッパーは、優良な資産をリートに売却し、その資金を再び開発に投入する戦略を取っています。これにより、自己資本比率が向上し、金利変動の影響を受けにくく、長期的な開発を安定的に進めることが可能となっています。
2024年7月末時点で、日本のリートの時価総額は約14兆7,700億円に達しており、韓国のリート市場と比較すると約20倍の規模です。このようなリート市場の成長には、政府の全面的な支援と大手デベロッパーの高い信用度が大きく貢献しています。三井不動産、三菱地所、森ビルなど、日本の主要デベロッパーは、日本ビルファンド、日本リート投資信託、森ヒルズリートなどの代表的なリートを保有しています。
日本のリートは、特に東京都心部を中心に空室率が非常に低く維持されており、代表的な資産である六本木ヒルズ森タワーの空室率はわずか0.8%です。また、日本のリートの借入比率は韓国に比べて低く、金利変動によるリスクも少ないです。例えば、日本ビルファンドの担保認定比率（LTV）は36～46%の範囲にあり、韓国のリートの一般的な60%台半ばと比較しても低い水準です。
韓国：PFに依存した開発資金調達
一方、韓国の複合開発プロジェクトは、ほとんどが事業費の90%をプロジェクトファイナンス（PF）に依存する構造です。これは短期金融に大きく依存する形であり、金利変動に敏感に反応せざるを得ません。このような資金調達方式は、長期的な開発プロジェクトを安定的に推進する上で限界を示しています。
Leave a Reply